Mon premier investissement locatif : je ne recommencerai pas

Six cents euros. C’est le loyer que je touche chaque mois pour un studio payé moins de cent mille euros à Reims. Mon objectif, au départ, c’était de devenir rentier. Quinze mois plus tard, une fois tout payé, ce studio me coûte onze euros par mois. Voici tous les chiffres — l’apport, le crédit, ce qui rentre et ce qui sort — et pourquoi ce n’est pas un échec pour autant.

Le rêve du rentier

On vous présente l’appartement à louer comme un revenu qui tombe tout seul : vous l’achetez, le locataire paie votre crédit, et un jour il paiera votre vie. L’image n’est pas fausse, elle est incomplète. Entre le loyer qui rentre et ce qui reste à la fin du mois, il y a un crédit, des assurances, une copropriété, des impôts et des mois sans locataire.

Ce que j’ai acheté

Je cherchais un studio bien placé, à louer à des étudiants, en location longue durée pour limiter le turnover. Celui-ci est un logement neuf dans une copropriété rénovée, en centre-ville. La façade et la toiture venaient d’être refaites : a priori, pas de gros travaux de copropriété à prévoir dans les années qui viennent.

Presque tout est emprunté : c’est l’effet de levier. La banque finance le bien, le locataire rembourse le prêt. Sur le papier, la machine parfaite. Les frais de notaire et l’aménagement ont été payés par le reste de mon plan d’épargne logement, que j’avais cassé quelques mois plus tôt.

Ce qui rentre, ce qui sort

Montants arrondis à l’euro. Au centime : +25,17 € avant taxe foncière, −11,49 € après.

La ligne qu’on oublie, c’est la comptabilité : au régime réel du loueur meublé non professionnel (LMNP), je paie un service en ligne pour faire ma déclaration. Et la taxe foncière n’arrive qu’en fin d’année : je n’en ai pas payé en 2025, le logement étant neuf ; celle de 2026 vient de tomber.

Dans ma page sur le pouvoir d’achat, j’avais parlé d’une centaine d’euros de flux. C’était le loyer moins le prêt. Avec les vraies charges, c’est à peu près le quart — puis moins que rien.

Il y a eu aussi les deux premiers mois : acheté en juillet, loué à partir de septembre. Près de deux mois sans loyer, soit environ 1 000 € de mensualités sortis de ma poche. À 25 € par mois, il faudrait plus de trois ans de cash-flow pour les rattraper ; avec la taxe foncière, je ne les rattrape pas du tout.

Ce que le cash-flow ne montre pas

Sur ma première mensualité, à peu près la moitié sont des intérêts : ça, c’est perdu, c’est le prix de l’argent de la banque. L’autre moitié rembourse le capital, et celle-là ne disparaît pas : elle réduit ma dette, donc augmente la part du studio qui m’appartient.

Sur la première année, près de 3 000 € de capital remboursé — payés par le loyer, pas par mon salaire. C’est de l’épargne forcée : elle ne passe jamais sur mon compte, et le cash-flow ne la voit pas.

L’autre face : sur 25 ans, ces deux prêts me coûteront près de 42 000 € d’intérêts, plus de 40 % de ce que j’ai emprunté. Le levier n’est pas gratuit. Il se paie, et il se paie cher.

Rentier, avec combien de studios ?

Le calcul est simple et brutal. S’il me fallait 5 000 € par mois pour vivre de mes loyers, avec des studios qui rapportent 25 € chacun tant que le crédit court, il m’en faudrait près de deux cents. Deux cents studios, deux cents crédits. Et avec la taxe foncière, aucun nombre ne suffit : chaque studio coûte.

Sur ce type de budget, devenir rentier par le cash-flow est quasiment impossible. Les opérations deviennent plus avantageuses à mesure qu’on grossit — les immeubles de rapport ont une rentabilité bien plus élevée — mais un premier studio demande surtout beaucoup de temps.

Je suis pourtant à peu près à l’équilibre. À quelques dizaines d’euros près, le studio ne me coûte presque rien chaque mois, pendant que le locataire rembourse ma dette. En 2050, ce sera un bien sans crédit, qui rapportera l’essentiel de son loyer. Ça reste une opération positive — pas pour les raisons que j’imaginais avant de me lancer.

Ce que ces chiffres ne disent pas

1. Une seule année, un seul locataire. Un loyer impayé, et l’année passe dans le rouge, même sans la taxe foncière.
2. La copropriété peut voter des travaux. Cette année, des petits : 66 € pour ma part. De gros travaux, ce serait autre chose.
3. La valeur du studio. Finary l’estime à 114 000 €, mais c’est une estimation au mètre carré, pas une vente. Tant que je ne vends pas, ce chiffre ne vaut rien de sûr.
4. L’impôt. Je n’en ai pas payé sur mes loyers de 2025. Ce ne sera pas forcément le cas tous les ans.

Ce que je change

Je pense que c’est une bonne opération. Mais je ne recommencerai pas : c’est énormément de temps et d’énergie, et surtout ça va à l’encontre de ce que je recherche, la liberté géographique. Un bien de plus, c’est un pied de plus dans un système qui me retient.

Celui-là, je le garde sur le long terme, sans chercher à rembourser le prêt par anticipation. Je ne le vendrai que si le marché monte fort et que l’opération devient intéressante pour moi. Et je réviserai le loyer à chaque départ de locataire.

Si les loyers ne rendent pas rentier, qu’est-ce qui rend libre ? Combien il me faudrait, et en combien de temps : c’est l’objet de la prochaine vidéo.

Chiffres de mon propre studio : acte d’achat de juillet 2025, bail meublé en cours depuis septembre 2025, appel de fonds de copropriété de septembre 2026, avis de taxe foncière 2026. Un bien, une année, une ville. Je ne suis pas conseiller financier : je publie mes propres chiffres, et rien ici n’est une recommandation d’investissement.